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英国金融时报:中国楼市回落才刚刚开始(图)

点击量:   时间:2018-01-03 05:30:06

中国房地产业正处在衰退之中 乐观主义者坚称,中国房地产业正在经历与前几次房地产市场回落类似的“调整”但更清醒的看法是,由于影子银行助长了过度建设、推高了杠杆,此次的市场回落将更加严重、更加系统化过去15年,中国一直以房地产和建设投资拉动经济增长,眼下中国大概正处在这一增长模式的尾声的第一阶段金融市场的定价未能充分反映出其后果 房地产投资占中国资本投资的25%、国内生产总值(GDP)的13%,再加上钢铁、水泥、建筑机械和建材等相关行业的投资,占GDP的比重可达16%左右 房地产是中国增长模式的重中之重,如果该行业的投资增长从20%降至10%,那么中国经济增长率将下滑约两个百分点对经济增长的一连串向下修正目前并未完结 尽管存在结构性供应过剩、房地产市场的衰退已经开始,但销量和价格仍未跳水房价和地价自2013年底以来不断下跌,并且仍有下跌空间,但家庭部门被迫抛售导致房价和地价崩盘的可能性不大家庭部门的杠杆和抵押贷款的贷款价值比(LTV)较低,购房者必须拿出很大比例的首付 然而,长期的供应过剩是无法掩盖的城市住房完工率仍远远超过拥有城镇户口居民的有效需求未售住房存量急剧增加,总体空置率猛增至20%左右,与此同时建设指标呈现全面的量价齐跌尽管一线城市普遍出现房地产市场走弱的趋势,但这种趋势在所谓的三四线城市表现得最为明显三四线城市占住房建设量和销量的近70%,占住房投资的近60%在许多三四线城市,住房存量大约增至月销量的15倍至30倍 此外,住房与商业地产、影子银行与活跃的信用创造之间的复杂联系,对金融体系的稳定构成了风险商业银行的直接房地产贷款占到银行资产的约五分之一,但银行的所有贷款或许有一半都是以房地产和土地作为抵押品 无处可去的家庭部门存款,使得银行能够免受突发流动性危机的冲击,但银行将面临资产质量方面的问题建筑相关企业,房地产融资额较高、负债累累的国企,以及地方政府,在偿债方面存在较大风险 银行还是影子银行业的主要金主和中介由于传统的银行放贷受到诸多限制,影子银行业在短短几年时间里发展壮大为一个规模近40万亿元人民币(合6万亿美元)的产业,相当于GDP规模的一半借款方主要为房地产业以及煤钢等重工业,散户通过购买理财产品,得到了远高于银行存款利息(存款利率受政府管制)的收益 影子银行业朝着政府提出的金融自由化目标开辟出一条路来,然而监管机构开始担心,会爆发影响稳定的各种风险这些风险源自过度的信用创造、借款人承受的不断加大的压力、以及因煤炭和房地产资产价值下跌而愈演愈烈的违约潮(迄今为止大部分违约都得到了纾困) 尽管政府嘴上说应当让市场力量发挥更大作用,但随着房地产市场回落势头渐强,政府已开始在暗中采取行政刺激 已宣布的举措包括:有针对性地降低存款准备金率;采取行动压低银行间利率,放松房地产购买和开发条件;加快财政支出以及棚户区改造和铁路建设投资尽管这些举措正在帮助中国经济在今年年中企稳,但政府眼下越是努力阻止房地产市场回落,未来的经济和金融风险就越大 金融市场的定价还未反映出中国长期房地产繁荣的终结无论采不采取短期的权宜举措,建筑业都将不再引领GDP的增长(尽管仍将对GDP增长构成支撑)建筑业还必须解决供应过剩和杠杆问题另一方面,新出台的法规将影响土地清理、人员安置以及农地保护,建筑业必须做出调整以适应新法规 这波市场回落结束之前,至少会出现几个季度的信贷与GDP之比下滑、房地产销售和交易萎缩、非金融部门去杠杆化、以及违约事件增多显然,